Operaciones de compraventa inmobiliaria (III): El pacto de exclusividad

Tras la segunda entrega de esta serie de artículos, hubo una persona que me comentó su inquietud en relación al pacto de exclusividad, y a la problemática que se suscitaba en la práctica en relación al pago -o cobro, según la perspectiva- de los honorarios profesionales del agente inmobiliario, y al momento en que debían devengarse éstos.

Por José Manuel Garcés
Abogado, Socio de Biznaga Legal y miembro del Consejo Editorial de Brújula Legal.

Evidentemente, al consistir el encargo entre el agente inmobiliario y el cliente en un contrato, habrá que estar a lo que hayan pactado las partes, pero esto suscita dos cuestiones trascendentes:

Que el contrato sea verbal y no conste recogido por escrito.
Que en éste tipo de operaciones, lo más común es encontrarnos entre particulares y profesionales, por lo que entraría en juego la normativa de consumo (el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias).

Y estas dos cuestiones no son precisamente baladíes, puesto que un contrato verbal siempre conlleva un problema de prueba en caso de conflicto; y la segunda supone que el profesional debe cumplir con una serie de deberes en cuanto a información y transparencia que pueden acabar dando con cláusulas que sean declaradas nulas.

Con respecto al pacto de exclusiva, lo más frecuente es que sea recogido en la hoja de encargo profesional, en la cual se establezcan los siguientes extremos:

La duración de la exclusividad.
El importe de los honorarios a cobrar por el agente.
La prohibición expresa de vender por parte del propietario el inmueble.
Que el agente cobrará sus honorarios en caso de venta por parte del propio particular o de otro intermediario.

Y es aquí donde siempre se suscitan la mayoría de las controversias, en relación a la validez o no de la prohibición de venta y en relación al devengo de los honorarios en caso de incumplimiento

A estos efectos, el Tribunal Supremo ha declarado que el pacto de exclusiva es perfectamente válido, pero que también es susceptible de ser declarado nulo, por abusivo, cuando no se cumplen los requisitos establecidos por la ley en cuanto a la claridad en su redacción, o en cuanto a la existencia de un desequilibrio económico entre las partes.

No obstante, y pese a que el particular tiene derecho a resolver el contrato con el agente y vender el inmueble por su cuenta pese a la duración pactada, lo cierto es que deberá indemnizar al agente por los gastos en que haya incurrido, y que el agente tendrá derecho a cobrar sus honorarios si el particular se aprovechó de su trabajo previo a la hora de vender, posteriormente, su vivienda. Así, la sentencia del Tribunal Supremo 263/2019, de 10 de mayo, dijo lo siguiente: “igualmente en la sentencia recurrida se «entiende que dicha estipulación no impide que el propietario venda su finca sin el apoyo profesional», pero deberá abonar la compensación pactada durante el período de vinculación contractual por el desarrollo de la actividad generadora de gastos y esfuerzo humano del mediador.

Esta interpretación desarrollada en la sentencia recurrida, es ajustada a derecho y ponderada, por lo que no puede apreciarse desequilibrio entre las obligaciones de las partes ni la existencia de una indemnización desproporcionada, máxime cuando se benefició de la actuación del mediador, como se declara probado en la sentencia recurrida”.