Operaciones de compraventa inmobiliaria (I): La preventa

España es un país predominantemente propietario, por encima de inquilino, con una fuerte predisposición del particular de a pié hacia la obtención de su vivienda habitual y con una importantísima atracción del capital inversor hacia el ladrillo. Baste señalar que, según datos publicados por el INE, de enero hasta agosto de éste año se han producido un total de 442.044 operaciones de compraventa de inmuebles en todo el territorio nacional.

Por José Manuel Garcés
Abogado, Socio de Biznaga Legal y miembro del Consejo Editorial de Brújula Legal.

Por ello, dada la especial relevancia de la compraventa inmobiliaria, voy a intentar hacer un análisis en profundidad de todos los aspectos que atañen a la misma, desde el punto de vista tanto de vendedores como de compradores.

Y el primer aspecto a analizar es, precisamente, el que encabeza el título de éste artículo: la preventa.

Dejando a un lado el hecho de que pueda existir la intervención de un agente inmobiliario en la operación, que únicamente tendría relevancia en cuanto a la hoja de encargo -será objeto de análisis en otra publicación-, con carácter previo a poner en venta un inmueble el vendedor debe saber que le hará falta una serie de documentación, que además podrá -y debería- solicitar el comprador interesado en adquirir su propiedad, a saber:

Título de propiedad -escritura de compraventa, de herencia, etc.
Nota simple del inmueble.
Certificado de estar al corriente del pago del IBI.
Certificado de estar al corriente del pago de la comunidad de propietarios.
Cédula de habitabilidad (no es usual que se pida en bloques de pisos, pero sí en viviendas unifamiliares).
Certificado de no infracción urbanística (no es usual que se pida en bloques de pisos, pero sí en viviendas unifamiliares).

Toda esta documentación proporcionará al posible comprador la información necesaria sobre los aspectos más relevantes a tener en cuenta con carácter previo a embarcarse en lo que será, probablemente, el mayor desembolso de su vida y su mayor activo patrimonial:

Si el propietario es quien dice ser y, por tanto, puede vender.
Si la propiedad está libre de cargas o no.
Si existen deudas previas y de qué tipo.
Si la vivienda está dentro de la legalidad urbanística o si tiene alguna orden de demolición.
Si la vivienda es habitable.

Luego siempre será interesante conocer si el comprador o el vendedor son o no de fiar…